新万博客户端-房地产领域供给侧改革力度应该加大

（原标题：房地产领域供给侧改革力度不应增大）□深圳市房地产研究中心 李宇嘉新一轮楼市调控发售将近一个月，效果很明显。根据CRIC统计资料，10月28个样本城市新房成交价面积环比上升15%，公布楼市新政的城市环比上升21%，投资市场需求占到于多的城市（如郑州、苏州、厦门和无锡等）上升40%-60%。再行看房价，近期国家统计局首次公布半月房价变动情况，15个热点城市10月上半月新房价格指数涨幅环比9月明显降低，深圳和成都环比上升0.3%和0.1%，其他13个城市涨幅回升幅度在1.0-3.8个百分点之间。

从以往经验看，调控后楼市往往不会经历量跌价（惯性）上涨-量跌价滞-量价齐跌的过程，调控效果在5-6个月后才不会显出。照理说，长货币、低利率的环境没变化，按揭利率仍在历史低位，楼市不太可能很快加热下来，尤其是房价会很快反败为胜。此次国家统计局少见地公布半月数据，引人注目热点城市量价很快降温，突显调控效果的指向很显著。

融合近期楼市政策密集公布，央媒多次警告资金脱实向虚及管理层多次特别强调，监管部门诱导资产泡沫意图可见一斑。国家统计局数据表明调控良效，意图引领市场预期。笔者指出，短期看，热点城市成交量很快下降是大概率事件。

与前几轮楼市疯狂仅次于有所不同在于，本轮房价下跌，特杠杆购房和资产耕预期下的投资市场需求是两个推动者。各地调控政策密集公布，再加近期不准资金违规转入楼市，放宽杠杆和开发商发债，对市场和政策十分脆弱的特杠杆和投资市场需求，其市场预期不会变化。而且，此轮调控重点在于出租汽车歼灭一部分购买力，限贷放宽杠杆，直指投资抹黑市场需求，堪称政策有效地着力。

而且，近年前三季度楼市火热，多数开发商已完成全年销售目标的90%。1-9月，开发商做到资金同比快速增长15%，发债、贷款、信托等多渠道融资开闸，如发债规模比去年同期快速增长近3倍。钱多了但并没花上过来，2014年3月以来的土地购买面积仍然负增长，1-9月的新开工仅有快速增长6.8%。因此，已完成目标且不差钱的开发商，最少在明年两会政策明朗前，将正处于增加新的推盘的从容状态。

10月，CRIC统计资料的样本城市新房推盘量上升24%，京穗深苏上升50%，最近三周沪浅两地堪称经常出现新的盘零批售。笔者预计，未来半年销售面积将最少经常出现20%-40%的同环比下降。10月以来，供应和销售持续下降，热点城市库存消化周期下降至8-10个月，供应紧绷有所减轻，但今年以来新开工未明显好转。

2013年-2015年，房地产用地占供地面积比例分别为27.4%、24.8%和22.5%，膨胀趋势显著。截至今年9月，开发商土地购买面积倒数30个月负增长，中期内供需紧绷局面难改，尤其是传输追加供地的热点城市。再行再加2015年以来开发商重返重点城市，土地溢价率上升。

笔者指出，从量跌价滞到量价齐跌的切换将不会较为艰苦。量跌价滞的局面最少不会沿袭至2017年一季度。当然，融资条件放宽，也许不会倒逼开发商以价换量。

10月以来，人民银行、银监会开会关于压制资金违规转入楼市、掌控杠杆的涉及会议和展开了窗口指导。近期，有两个尤其最重要的信号：一是沪深两大证券交易所双双发文，放宽开发商发售公司债、募资不得用来拿地，这意味著低成本外源资金关闸；二是10月28日的政治局会议，近年来首次在未来货币政策基调中，明确提出诱导资产泡沫和防止经济金融风险。这或意味著，今年GDP快速增长目标无虞，资产泡沫拖垮人民币信用，引起资本外流，导致预期和升值胜循环的情况下，无论是整体货币环境，还是楼市结构性资金环境，都将经常出现拐点。

当前，开发商资产负债率在80%左右，施工面积（71亿平方米）相等于6-7年的销售规模。如果以降房价来吸管楼市泡沫，未来主要城市楼市库存消化周期多达12个月。金融环境削减后，楼市调控效果不会更加明显，但调控仍侧重于市场需求末端，热点城市供求矛盾、未来房价下跌预期未根治。

正如人民日报所言，新旧动力切换和供给侧改革的环境下，无法抽，但也无法削减，务实仍是主基调。因此，照相机决择下的货币严格，难以避免资金接济楼市。截至9月，京沪苏粤浙等东部五省市房地产贷款余额占到全国42.5%的份额。楼市分化背景下，资金更加更容易流向少数热点城市。

此轮22个城市实施调控政策，都有供给外侧着力的意味，但政策规定比较笼统，先前操作者细则和落地的配套措施没跟上。笔者指出，市场需求管理在短期内掌控寄居疯狂的市场需求、投机抹黑后，土地出让居多的供给外侧要第一时间，并沦为中期内楼市的政策主旨。今年以来，16个热点城市中，8个城市住宅用地供应多于去年同期，平均值上升幅度超过29.3%，6个城市批准后预售面积上升，平均值降幅超过22.4%。

建议在触地价、叛房价的保驾下，大规模减少供地。一方面，基于热点城市划界城市边界，追加供地效率较低、设施跟上的周期长等问题，要减缓存量土地盘活。由此，要适应环境大城市服务业蓬勃发展的产业结构更迭现状，除了向集约式的服务业减少可供地外，要减缓前进工业用地向居住用地改变，减少土地出让金，修养未来政府税源。

目前，北京、广州和深圳等早就是现代服务业繁盛的超大城市，服务业对GDP的贡献率在70%-90%。但是，2015年京穗浅三个城市工业用地占到比分别超过22%、32%和36%，远高于纽约（3.9%）和东京（5.1%）。

与此同时，京穗浅住宅用地占到比分别仅有为28%、29%和26%，近高于纽约（44%）和东京（73%）。因此，要减缓设施成熟期、供应效率高的存量用地盘活力度。另一方面，城市外围及都市圈范围内的土地出让，不应减缓轨道交通建设为导向的区域内公共服务均等化布局力度，还包括教育医疗、市政管网等设施服务，也还包括产业链上下游（例如研发-生产-物流）在区域内的新的布局。例如，目的提升通勤效率的多种交通工具无缝接入的规划，轨道站点大规模上盖住房和大型停车场建设；目的提升公共服务供应效率的教育集团化（强校帮弱校）、增强划片入学和学区政策；目的夯实有效地市场需求的非户籍人口本地化，如非超大城市限制入户门槛，用地审核双挂勾（财政移往缴纳和追加供地规模、追加户籍人口规模挂勾）等政策的实施细则都必须减缓落地。

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