新万博客户端|奥园：大步向前还需低头看

2018年3月，在奥园集团2017年业绩会上，中国奥园运营总裁马军放出有豪言：2019年，奥园的销售目标是突破千亿。这对于2017年还并未超过500亿元销售规模的奥园来说，或许是天方夜谭。2019年1月10日，在奥园2019媒体活动上，集团副总裁郭士国参加活动回应，奥园2018年销售额突破千亿，地产板块销售额913亿元，超额完成全年指标。从2017年的455.9亿元，再行到2018年的912.8亿元，奥园已完成了幅度难以置信的朝著横跨，千亿目标近在咫尺。

奥园方面曾于2017年业绩会上回应，未来三年销售额填充增长率将低于40%。奥园过去三年销售额填充增长率高达81.9%，要已完成这一目标并不艰难。但规模的急速扩展，带给的是债务的快速增长。截至2018年中期，奥园一年内届满负债大约为256.42亿元，同时，乐意在收收购市场使出的奥园，投资现金流为-110.17亿元，期末现金为234.08亿元。

另一边，奥园身体健康生活集团于2019年2月最后一日刊登了认购章程，在港上市早已可期。但是，这家在管总建筑面积刚刚逾千万平方米的蚊型物管平台，上市后能否如愿以偿筹措充足资金，以反对奥园地产板块扩展，外界或许并不寄予厚望。试探性扩展 更为务实“较慢研发、较慢销售”这一研发策略最先经常出现在奥园2012年年报中。

彼时，奥园方面曾对外回应，在一个项目的开发周期，从交地到买楼，根据有所不同地区，奥园一般只必须6个月的时间，最久也不过9个月，加快周转可以在一定程度回避市场系统风险，把主动权握住在自己手中。2012年，奥园的销售额不过52.5亿元，一年后，这个数字回到了100.38亿元，大幅度快速增长了91%。2011年底，奥园的开建面积由中期的150.2万平方米，大幅度快速增长至207.0万平方米。

如此一看，奥园销售额的愈演愈烈也是必定的。这却是奥园的第一次愈演愈烈。

当时的奥园，债务结构仍较为为平稳，2012年与2013年期末现金均能覆盖面积一年内债务。2015年时，奥园构建了151.7亿元的销售额，三年填充增长率大约为42.4%。但彼时，奥园的拿地节奏却快了下来——2012年，奥园的追加建筑面积大约为187.4万平方米，一年后，这一数字为213万平方米；2015年，奥园249万平方米的追加土地面积甚至要多于2014年的265.7万平方米。

虽然拿地速度上升了，但奥园的资金压力却只减减，2013年-2015年，奥园的经营现金流和投资现金流均为负数。为了公里/小时，奥园不能较慢苦练自己的融资能力。

其在2013-2015年三年间融资流向金额分别为68.81亿元、77.90亿元、141.83亿元，这也协助奥园渡河了2015的债务高峰（2014年期末奥园一年内届满负债为44.64亿元，期末现金为19.89亿元）。密集的发债 局面渐渐不利电影《可怕的石头》中有这么一场戏：男主角包世宏踱步江边，拔刀会唱，“苍啷啷拿起宝剑，哗啦啦马踏港龙”。纵有万般理解，编剧宁浩却回道：“没什么别的意思，就是恶化一下影片的节奏。

”而奥园的规模增长速度从2016年到2018年期间，却没什么拖沓。在2016年和2017年期间，奥园倒数两年销售业绩增幅同比多达68%，追加土储从314万平方米激增至1286万平方米。到了2018年时，堪称好像走到了火箭。

截至2018年中期，奥园销售额同比快速增长143%至402.91亿元，同时上涨的是奥园创意低的1220万平方米开建面积。同时，奥园在追加727万平方米的31个项目上，投放大约173亿元（还包括大约53亿元还并未缴纳的土地款项）。在拿地的策略上，奥园方面曾对外称之为，“奥园一直坚决以收收购的项目居多，还包括在2017年项目提供里面，股权并购的大约有66%，资产出让大约有15%，并仍然沿袭了这样的水平”。

此外，“奥园的拿地支出基本掌控在当年销售额的50%-70%，而期末账面现金中的大部分，则不会用作项目的建设中”。从2018年中期看，奥园投资现金流中用作并购、投资、向附属公司垫款等项已约大约104亿元，可见其一如既往地推崇在收收购市场的投资力度。但奥园2018年中期期末大约234.08亿元的现金较期初增加了大约13.61亿元，如果还要将大部分用作项目建设，将更为足以覆盖面积一年内届满负债256.42亿元。按照奥园2018年年初的计划，2018年下半年还将开支大约177亿元的土地款，其中大约81%将按照投资现金算入，可推测其全年的投资现金流基本为负。

经营现金流方面，尽管中期奥园的经营现金流为于是以，但随着年底更加多开建项目的完工，可推测全年的进账销售回款无法覆盖面积可销售物业减少的开支，其经营现金流亦不会承压。内部资金周转承压，奥园的目光就射击在了外部融资上。2018年8月30日，奥园发售2021年届满的2.25亿美元和1亿新加坡元优先票据，票面利率分别为7.95%和7.15%。10月15日，奥园发布公告，称之为中国证券监督管理委员会已批准后公司发售本金总额最少为人民币15亿元，票面利率8.5%的境内债券。

2019年1月3日，奥园发售2.95亿美元2021年届满的额外优先票据，票面利率7.95%。1月15日，奥园发售于2022年届满的5亿美元优先票据，票面利率为8.5%。2月1日，奥园申请人发售42亿元公司债券已获得法院，首期发售27亿元；同月11日，奥园发售2.25亿美元优先票据，票面利率为7.95%，将于2023年届满。

自此，奥园已获得发售12.45亿美元、1亿新元、57亿元人民币的票据与债券，短期债务的反抗令其奥园被迫密集发债。然而，事情不总是一帆风顺。

2019年1月23日，上交所公告称之为：奥园非公开发行2018年10亿元住房出租专项公司债券被中止审查。奥园身体健康生活的软肋图片来源摄图网2018年11月，奥园地产改名奥园集团，并回应集团业务已涵括地产研发，商业运营，物业管理，身体健康道家，文化旅游，跨境电商等方面。

2019年1月，奥园方面回应计划将旗下三大板块业务合并上市：奥园身体健康生活集团计划2019年2、3月在港上市；文旅集团计划在6、7月上市；奥买家则计划2020年上市。财源大自然是广进最差。有分析认为，房地产企业热衷将物业公司合并上市的主要原因，在于当前前者估值较低，若能将比较高估值的物业管理拆分所求，毫无疑问是一种价值获释。

其次，多一个上市平台对公司股东来说也可以多一种融资自由选择。奥园的算筹，很有可能是让三大板块上市后提供的融资，为旗下地产板块背书，减轻债务压力。但奥园没能跟上去年的港股IPO大年，没回来拆分物业上市的早已有碧桂园、雅居乐、新城集团和佳兆业等房企上岸。

另一个更为重要的问题是，奥园身体健康生活的蚊型体量，能否在资本市场取得注目？截至2018年9月30日，奥园身体健康生活的在管总建筑面积大约1040万平方米，甚至大于另一计划上市的蚊型物管公司滨江服务，软肋过分显著。2018年4月，新城悦登岸港股，在港发售2000万股份，但仅取得36%股份，散户首日3.01港元/股展现出亦暴跌发行价。

彼时，新城悦的管理面积大约为7330万平方米。对于新城悦在港股的遭遇，有分析称之为此乃因为新城悦参予的管理面积较其他同行仍显过小。依赖2000亿规模母公司的新城悦尚且如此，奥园身体健康生活的上市前景还有待从容。

奥园的算筹，难道很差打了。

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